2012年，绿城遭遇销售压力，宋卫平亲自挂帅上阵，提出“全民营销”这一在当时看来标新立异的销售模式。彼时，宋卫平提出，一是，改“坐销”为“行销”，一改往日客户找上门买房的模式，实施经纪人制度，提倡主动出击寻找潜在客户；二是借用社会上二手中介的经纪人，从中面试、挑选出两三百人的优秀人选，成为绿城的签约经纪人，帮绿城卖房子，大大拓展销售渠道；三是，向全社会成员完全开放其房源，任何人带来客户，都可以拿到佣金。为了鼓励大家卖房，绿城还大幅提高销售提成。在全新的销售模式下，绿城在2012年上半年取得了约219.5亿元的销售金额，也是“全民营销”模式下第一个“吃螃蟹”的房企。

　　

　　紧接着其他房企纷纷仿效，“全民营销”模式发展得如火如荼。2014年，碧桂园、万科、恒大等品牌房企陆续喊出“全民经纪人”的口号，“全民营销”迎来升级，鼓励所有人为开发商推荐客户。碧桂园“凤凰通”、万科“同享会”、恒大“恒房通”等房企自建平台相继诞生，当时概念炒得火热时，也曾引起中介机构不满。

　　

　　2020年，受新冠肺炎疫情的冲击，全国楼市停摆，行业数据跌入冰点。恒大的“全民营销”取得不俗的业绩，仅2月份就实现网上认购总套数99141套，优惠后房屋总价值1026.7亿元。丁祖昱告诉记者，“全民营销”大幅减少中间环节，能较迅速吸引客户，一定程度上缩减了营销成本，但也容易诱发中介“走私单”现象。

　　

　　所谓“走私单”，就是部分中介机构的员工利用所在中介机构的资源促成交易，最后跳过中介平台直接从开发商自建平台处获得收益。这么一来，付出了资源和精力的中介机构最后变得一无所获。

　　

　　“中介机构赖以生存的核心资源就是买房人的大数据，通过将购房人引流到开发商获取高额佣金提成。虽然2012年至今，作为开发商直销模式升级的‘全民营销’概念一直都存在，但在以往房地产销售主要依赖于线下，对中介的影响有限。随着房地产市场逐渐趋冷，销售规模逐渐见顶，叠加疫情影响，无论是房企还是中介的日子都变得不好过，因此对于开发商来说，想通过全民营销降低渠道费，而中介则希望可以获得更多的佣金。矛盾由此产生。”丁祖昱说。

　　

　　丁祖昱强调，随着“网上买房”“全民营销”的升级，线上交易已然成为一种受人欢迎的买房渠道，在某种程度上的确对传统销售渠道产生了一定的冲击。他建议，遵守行业基本规范是解决问题的核心。只有进一步规范运作，“全民营销”的模式才能更好地走下去，保证维护行业生态平衡，促进整个行业长期健康发展。