近年来，以木樨园商业为代表的南部商业地产迅速崛起，并开始形成分化，其中，永定门外文化用品商圈的形成格外显著，成为南部商业的一大聚焦点。

    形成原因：天时地利

   随着北京城市经济的发展，各具特色的城市商圈逐渐成型。由于商圈往往是交通比较便利、商业氛围比较浓厚、各项配套设施较为齐备的地段，木樨园商圈以经营服装产业作为主流，早在2003年9月，木樨园区域就被划为北京的“第五商圈”。

    作为北京最著名的综合性批发市场，木樨园是中国出现最早的专业批发市场，经营的时间相对久远，客户的认知度较高，商业氛围浓厚、商圈成熟，是北京批发贸易最活跃的地区。木樨园面对的客户不仅为北京地区批发和零售的消费者，而且覆盖了整个华北地区，成为服装、布艺、文化办公用品、玩具等商品集散的物流基地。

    目前在木樨园商业分割中，以永外沙子口地区为代表的文品批发商圈格外醒目。其中，仅“永外城”和万鹏文化用品商城从事文教用品的批发零售业态，就占据了木樨园全部商品市场份额的8%，年销售额过百亿元。

    记者了解到，“永外城”文化批发用品商城是北京乃至全国最具知名度的文化用品中心，进场经营的全国知名工商企业达一千多家，建立了遍布全国的经销网络，年购销总额居全国同类市场首位，荟萃了各类高档办公用品、礼品、赠品、体育用品和适合大、中、小学生的文化用品等，共计2万余种商品，是集商流、物流、生活服务为一体的以经营文化用品为主的大型专业批发交易市场，仅在北京地区市场占有率就达90%以上。

    市场呼吁：新型商场

    随着永外文化用品商圈的成熟，经营商户的大量涌入，使商圈内商铺供求失去平衡，大量的市场寻租需求，导致永外商圈内的商铺租赁价格居高不下。据了解，该商圈一个10㎡左右的铺位，仅转让费就高达数十万元，日租金也达到了近10元／㎡，高昂的铺位租金正在挤压经营商户的利润空间。而且由于目前商圈内的批发商城多由老式厂房改建，其配套设施也日渐难以满足经营商户的市场需求。

    旧形式的批发市场已经难以满足品牌商家的经营需求，市场亟待符合市场需求的商业物业的出现，新永外文化用品商场应运而生。新永外文化用品商场主体为两座板楼，建筑挺拔直立，以绝对的高度矗立于木樨园商圈，将成为该区域内的地标性建筑。新永外文化用品商场总建筑面积约5.4万平方米，其中商铺部分主要为地下负一层至地上四层共五层计2.8万多平方米。

    销售利器：产权式商铺

    新永外文化用品商场看准了这样的时机，以产权式商铺销售的方式，为市场经营商户提供了一个环境优越的营利场所，又降低了进入成本。

    据了解，新永外产权式商铺平均单套价格在50万元左右。由于该商场在设计之初即定位在文化用品批发市场行业，所以在硬件配套上充分考虑经营商户的日常所需，从而成为了目前永外地区配套最优的文化用品批发商城。

    经营模式：租售结合

    产权式商铺的营销方式风靡一时的同时，不少投资者对发展商的运营长久性比较怀疑，担心商场的经营出现问题，导致自身利益受损。因此，为了降低市场的担心，不少商场采取了租售并重的营销模式。

    比如，新永外文化用品商场采取了40％物业产权留做自营，60%物业产权分割后，以产权式独立商铺形式对外销售，从而形成了发展商和经营商户共同承担经营风险的商业地产运营模式。由于发展商是商场的最大业主，为了保证商城的有序经营，并获得长期的物业收益，必然会根据市场的实际情况聘请专业管理公司对商城经营进行统一管理，这样一方面保证了小经营户的市场利益，另一方面也为发展商自身带来了长期而稳定的商铺租赁收益。来源：京华时报

2006年04月19日