浅谈老厂房改建工业楼宇的经济效益

    上海是一个老工业基地，特别是上海轻工系统的工厂企业都有过一段辉煌的历史。但是，近几年来由于种种原因，不少企业效益滑坡，步履维艰，面临关停并转的局面。就拿我们上海圆珠笔厂有限公司为例，本企业座落浦东新区南浦大桥桥堍，交通便捷，厂房建筑面积近3万m2，现有职工150人。近年来，由于产业结构调整，加上沉重的债务包袱，企业运营陷人恶性循环的地步。面对如此困境，企业领导决定出租厂房，通过招商引资盘活存量资产。经过这两年一面招租一面维修改造老厂房，如大面积屋顶筑漏，重排水管，装修门厅等等，至今已成为一个典型的工业楼宇。目前入驻的已有仪器家电、电子产品、食品研究等中小企业三十几家单位，本企业2007年租金收入达到712万元，为企业生存发展打好经济基础。

    我们同行业几个兄弟企业，如上海不锈钢材料厂、上海书乐文化用品公司都曾因效益滑坡而停产，经过对旧厂房改建包装，成为一座座漂亮的工业楼宇。改造后的老厂房重现风采，身价大大提高，企业获益匪浅。工业老厂房改建后的经济效益日益引起有关部门的重视。

    上海是一个国际大都市，在中心城区这一特定的环境中建设工业楼宇(园区)，发展都市型工业具有相当多的优势：

    (一)市中心城区具有厂房资源的优势

    近几年来，上海在产业结构、行业结构、企业结构、布局结构和劳动力结构综合性调整的过程中，一部分环境污染、竞争力不强的企业，或停产、或迁往郊区，市中心城区出现了大量闲置的厂房，据初步估计不少于1000万m2。这些厂房地理位置优越，结构良好，水、电、气、通讯等配套设施齐全，只需略作装修改造，建成都市型工业楼宇(园区)，非常适宜都市型工业企业使用。因此，充分利用这些现有的厂房资源，吸引科技型、环保型、深加工型的新企业进驻，既盘活了存量资产，又为发展都市型工业提供了载体。

    (二)市中心城区具有人力资源的优势

    市中心城区人口密集，人才济济，都市型工业企业所需的劳动力和各类人才应有尽有，招聘选拔都十分方便，企业可以充分利用市中心城区的人力资源优势，招贤纳才，增强企业的活力。同时，市中心城区交通便捷，建立了都市型工业楼宇(园区)，进驻了一定数量的企业，既能增加就业岗位，又能使职工就近上下班，避免了每天市区到郊区的长途奔波，职工能精力充沛地投入工作，对企业对职工都是十分有利的。

    (三)市中心城区具有经济的物流优势

    都市型工业的大部分产品都直接供应市民，企业进驻都市型工业楼宇(园区)后，由于在市区生产，在市区消费，既减少了运输、降低了成本，又能及时获得市场的信息反馈，便于控制产量、改进工艺、提高质量，更好地满足消费者的需求，从而增强企业适应市场的能力，提高市场竞争力。

    (四)市中心城区具有金融、贸易和信息等优势

    上海是全国的经济中心、金融中心和贸易中心，许多国内外金融机构、商品交易市场、新闻媒体都在市中心城区，各类产品博览会、贸易洽谈会、商品交易会也大多在市中心城区举行。现在上海正在努力建设信息港、航空港、深水港，今后的上海必将是信息更灵敏、交往更方便、辐射更快捷。中国加入WTO后，世界看中国，中国看上海，上海正孕育着无限商机，尽快在市中心城区建设都市型工业楼宇(园区)，就能抓住机遇，推进上海都市工业的发展。

    发展都市型工业楼宇(园区)也是房地产开发的组成部份。讲到房地产开发，人们常常会只想到住宅开发，仿佛“房地产＝住宅房产”。其实不然，房地产是个大概念，有住宅房产、商业房产、工业房产；有旅游地产、城市地产、产业地产等等。其中工业房产和产业地产，则是一个重要的房地产概念，是一块不容小视的房地产资源，特别是在现代都市中。

    其实，工业房产和产业地产，是一块得天独厚的魅力之地。它是投资规划和投资开发科技楼宇、教育楼宇、创意工业楼宇、都市工业区、软件园、社区商铺、海外产业转移示范区的重要“面积”之源。然而，目前真正“科学、高效、集成、组合”利用工业房产和产业地产的则甚少，致使“潜能”空置、资源“荒弃”现象屡见不鲜。纵观目前上海工业房产和产业地产，潜能大得惊人。据上海市经委规划室主管官员透露，上海各类房产总面积约在3．5亿m2左右，而工业房产就占到8000多万m2，据称这个数字还是动态的“变数”，每年还将有超过500万m2的新建和改建工业房产面积的增量汇人。当然，8000万m2是工业房产的总量，其中，除了在线、在行、在业，实际“在用”之外，全市每年至少可向市场提供1000多万m2的工业房产和产业地产，供各类房地产投资商挑选。同时，随着工业产业结构的调整和企业的关、停、并、转，每年还
将以300至500万m2的速度增加。在这1000多万m2的工业房产资源中，有一半在内环线和内外环线之间，特别是在市区内大量闲置着的旧厂房，位置好、成本适中，一般不需任何特批手续，皆可以转作商用房或办公用房，而且改造后的功能用房，租价仅相当于同地段商用房的50—80％。因此，无论对投资商还是租用方，都充满着无限商机和诱惑。

    对于大批空置或闲置的工业厂房，据有关专家探究，有四个方面的潜在用途功能急待规划与开发：

    (工)用于开发社区商铺

    旧厂房大都坐落在住宅区或社区，而眼下社区商品房紧缺，且价格昂贵，将闲置的厂房稍作改造，即可变成商用房，对于相当一批进入上海，且有志于商铺投资的异地商颇具吸引力。

    (2)用于开发商务办公用房

    有关资料说，上海每天新注册外地企业30多家，每天进人上海的海内外企业100多家，其中相当一部分是中小企业，他们期盼在市区内寻觅中低档房价的商务办公楼。

    (3)都市工业楼宇(园区)

    新一轮都市工业将出现三个新的特点：一是海外生活用品产业逐渐向上海转移；二是“创意工业”在申城加快崛起；三是“现代家庭工业”的兴起。而这些产业的共同特点是企业规模皆小、劳动和智力密集、附加值高、紧贴都市生活，因此他们对经旧厂房改造、商务成本较低的市区都市工业楼字往往格外青睐和情有独钟，类似的需求将不可估量。

    (4)用于开发制造业配套功能用房

    随着世界制造中心向中国转移步伐的加快，“长三角”首当其冲成为首选“接口”，为此可以想见，下一轮申城周边的标准工业厂房和现代物流用房，都将供不应求(注：目前上海标准厂房难觅，特别是适应新型工业作业运转的厂房更是奇缺)。显见，现代工业厂房的开发和租赁，将成为房产开发的大热门。

    都市型工业楼字(园区)是城市发展的产物，是为适应城市都市型工业发展需要而产生的，它的作用和功能使其成为了大中城市工业发展新的亮点。

    为此，我们认为政府应该对都市型工业楼宇(园区)采取积极的扶持政策，主要从以下四个方面：

    l、加强产业导向。通过协调各方利益，形成政策聚焦，以鼓励适合中心城市的都市型工业快速发展。如税收优惠政策、工商管理政策、产业政策、投资融资政策、科技政策、劳动就业政策、土地房产政策等等。

    2、加强布局导向。进一步完善市中心区都市型工业园区和工业楼宇的布局规划。按照城市发展规划和区域经济布局，规划和发展都市型工业园区。上海市已经把发展都市型工业纳入《上海工业发展“十五”计划纲要》，都市型工业已经成为工业产业结构战略性调整和生产布局整体性调整的重要组成部分。

    3、加强资金导向。政府有关部门可按实际情况和发展需要投人，建设都市型工业园区和工业楼宇的导向资金；以贴息、贴费、担保等形式支持、推进都市型工业楼宇(园区)的建设。

    4、加强配套政策。政府应从扶持都市型工业园区发展的高度，整体考虑一些配套政策，如扶持中小企业政策，支持科技型企业发展优惠政策等，造就园区健康发展的良好氛围。

    我们相信从工业老厂房改造到建设都市型工业楼宇(园区)，其经济效益将会引起更多人的关注。我们的经验，对于地处天津、北京、重庆等中心城市的国有制笔企业也许有一定的借鉴作用。 

2008年07月11日